Immobilienrente als Alternative

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Die Immobilienrente als alternative Form der Altersversorgung

Mit der zunehmenden Überalterung der Gesellschaft kommen auch immer mehr Hausbesitzer in eine oft unangenehme Situation: Ihr Vermögen ist zwar ausreichend groß, um den bisherigen Lebensstandard weiter führen zu können, die flüssigen Mittel reichen jedoch dazu oft nicht aus, weil der größte Teil des Vermögens in der selbstbewohnten Liegenschaft gebunden ist. Ein Verkauf der Liegenschaft steht jedoch meist nicht zur Debatte. Zum einen, weil das den eigenen Zielsetzungen widerspricht und zum andern, weil es sich kaum lohnt ein Haus zu verkaufen, um sich danach mit einer teureren Miete zu belasten. Die Lösung dieses Problems könnte eine sogenannte Umkehrhypothek oder eine Immobilienrente sein.

Das Problem der Fehlallokation in der Vorsorge habe ich an verschiedenen Stellen schon häufig angesprochen. Es ist meist die Folge einer weitverbreiteten Bauernregel, dass eine Investition ins Eigenheim die beste Altersvorsorge darstelle. Ist es definitiv nicht. Zumindest nicht in der Form, wie sie in Deutschland gepflegt wird.

Warum nicht? Weil die meisten Menschen die mir bekannt sind deutlich mehr für ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung ausgeben, wie sie für eine Mietwohnung auszugeben bereit sind. Dieses „Fehlverhalten“ bedeutet zwangsläufig, dass sich die Vermögensbildung nach und nach in Richtung der Immobilie verschiebt. Am Ende wird der größte Teil ihres Vermögens in Betongold angelegt sein. Angesichts der Tatsache, dass sie maximal 35% Ihres verfügbaren Einkommens ins „Wohnen“ stecken sollten, eine nachvollziehbar ungeeignete Vermögensaufteilung (Allokation).

Im Alter wird den meisten Hausbesitzer klar, warum ein Haus auch Immobilie genannt wird: weil das darin gebundene Kapital nicht flüssig, sondern unbeweglich ist. Das führt in vielen Fällen zu einer echten Liquiditätskrise im Alter. Die Zahl der Betroffenen wird sich in der Zukunft noch massiv erhöhen, denn mit dem Absenken des Rentenniveaus steigt der Bedarf nach freien Mitteln im Alter deutlich an. Da kommt es ziemlich ungünstig, dass die am meisten betroffene Generation gerade daran ist, sich im Zeichen des Immobilienboom sinnlos zu verschulden. Und das zu einem Zeitpunkt, da keine Inflation in Sicht ist, welche diese Last geldwert mindern könnte.

Soweit die Beschreibung des Grundproblems. Mein aktueller Beitrag bezieht sich jedoch nicht auf die Probleme jener Menschen, welche in 10-25 Jahren in Rente gehen, sondern auf die, welche sich bereits im Ruhestand befinden und einen Weg suchen, ihre verfügbares Einkommen zu erhöhen.

Wenn das Geld im Alter knapper und knapper wird, wird sich der Verkauf der Liegenschaft früher oder später nicht vermeiden lassen. Weshalb also nicht das Heft des Handelns in der Hand behalten, solange man dazu noch in der Lage ist? Ein gangbarer Weg wäre das Haus mit einer sogenannten Umkehrhypothek zu verrenten.

Was ist eine Immobilienrente?

Unter einer Umkehrhypothek oder einer Immobilienrente versteht man den Verkauf einer Liegenschaft gegen die Zahlung einer Rente. Statteiner für Immobilienverkäufe üblichen Barentschädigung in Höhe des Verkaufspreises erhalten die Verkäufer also eine monatliche Rentenzahlung.

Über die Ausgestaltung dieser Rentenzahlung entscheiden sie selber, denn bei diesem Geschäft herrscht absolute Vertragsfreiheit.

Sie können zum Beispiel vereinbaren, dass Sie eine lebenslange Rente erhalten und weiter im Haus wohnen dürfen, so lange Sie leben, bzw. so lange Sie das wünschen.

Genau so gut können Sie jedoch eine Zeitrente, also eine Rente für einen gewissen Zeitraum, verbunden mit einem Wohn- oder Nutzungsrecht für diese Zeit.

Sie können das Haus aber auch gegen eine Rente verkaufen ohne dass Sie selber darin wohnen bleiben.

Der Gestaltungsspielraum ist nahezu unendlich. Die einige Bedingung welche erfüllt sein muss: Sie brauchen einen Vertragspartner, welche bereit ist auf Ihre Forderungen einzutreten.

Welche Vorteile bietet eine Immobilienrente?

Beschränken wir uns der Einfachheit halber auf das Modell der Immobilienrente in Verbindung mit einem lebenslangen Nutzungsrecht.

Eine solche Immobilienrente erhöht auf einen Schlag Ihre Liquidität und erlaubt es Ihnen Lebensunterhalt einfacher zu finanzieren.

Außer einem Eintrag ins Grundbuchamt verändert sich in Ihrem Leben nichts. Sie wohnen weiterhin in Ihrem Heim. Sie pflegen weiterhin ihren Garten. Sie genießen weiterhin das Ansehen eines Immobilienbesitzers / einer Immobilienbesitzerin. Sie sind zwar nicht mehr Eigentümer/in, aber immer noch Besitzer/in. Rasch werden Sie erkennen, dass der Hauptnutzen eines Hauses das Wohnen ist. Wem das Teil gehört spielt für diesen Nutzen überhaupt keine Rolle.

Ihr Haus wird mit größter Wahrscheinlichkeit nicht mehr an Wert gewinnen. Zumindest ist dies bei den meisten Eigenheimen der Fall, welche in den Sechzigern- oder Siebzigerjahren erstellt wurden. Das hängt nicht alleine an der Substanz, sondern vor allem an veränderten Anforderungen. Warum also nicht das Haus jetzt verkaufen, da es noch zu Höchstpreisen gehandelt wird?

Die Überalterung der Bevölkerung macht sich zunehmen auch im Immobilienmarkt sichtbar. Immer mehr jener Immobilien kommen zukünftig auf den Markt, weil sie vom wirtschaftlichen oder körperlichen Aufwand einfach nicht mehr zu halten sind. Man rechnet mit einem wahren Überangebot der oben beschriebenen Objekte in den nächsten 10 bis 20 Jahren. Wer jetzt verkauft ist in einer günstigeren Position, als die Verkäufer in 10 Jahren.

Wenn Ihr Haushaltsbudget bereits heute eng ist, werden Sie Ihre Immobilie eh nicht auf Dauer halten können. Spätestens wenn dann eine teure Pflege droht, ist die Übergabe an eine nächste Generation ein unrealistischer Traum. Mit einer Umkehrhypothek sichern Sie sich heute ein besseres Leben und schützen Ihre Kinder besser vor den Kosten einer Pflege im Alter.

Was bringt eine Immobilienrente?

Wieviel Rente durch eine Immobilienrente realisiert werden kann, hängt von einigen Parametern ab, welche sehr individuell sind:

  • Wie alt sind die Verkäufer zum Vertragsbeginn?
  • Wie hoch wird die Immobilie geschätzt, bzw. auf welchen Verkaufspreis einigt man sich?
  • Handelt es sich bei der Umkehrhypothek um eine Zeitrente (eine auf eine bestimmte Zeit begrenzte Rentenzahlung) oder eine lebenslange Rente.
  • Handelt es sich bei der Immobilienrente um eine lebenslange Rente für eine oder zwei Personen (letztversterbenden Basis)? Bei Renten auf zwei Leben ist die Rente tiefer, denn die Wahrscheinlichkeitsrechnung sagt, dass bei zwei Menschen die Rentenzahlungsdauer im Durchschnitt länger ist.
  • Wird ein Wohnrecht oder ein Nutzungsrecht vereinbart?
  • Wird eventuell gar ganz auf ein Wohn- oder Nutzungsrecht verzichtet, die Rente also alleine auf der Basis des Verkaufspreises geleistet?
  • Welchen Rechnungszins legt man der Immobilienrente zugrunde?
  • Wird eine dynamische, also steigende Rente vereinbart?

Wie kommt man zu einer Immobilienrente?

Rein technisch unterscheidet sich der Verkauf eines Hauses oder einer Immobilienrente nicht von einem klassischen Verkauf. Sie schreiben das Haus aus oder sprechen mögliche Anleger direkt an. Der einzige Unterschied liegt in der Zahlweise, welche Sie anbieten.

Lassen Sie sich bei der Berechnung der Rente beraten. Hier ist allerdings weniger ein Immobilienmakler der richtige Ansprechpartner – diese sind dazu in der Regel fachlich wenig geeignet – sondern ein Versicherungs- oder Vermögensexperte, welcher mit Rentenformeln umzugehen vermag.

Der Verkauf selber, inklusive der Eintrag der Leibrente (und ggf. des Wohn- oder Nutzungsrechtes) läuft so oder so über einen Notar. Dieser wird Sie auch bei der Ausgestaltung des Vertrages beraten. Notare sind allerdings keine Versicherungsmathematiker, weshalb Sie am Besten mit einer festen Vorstellung eines Rentenbetrages bei ihm auftreten.

Neben dem direkten Verkauf gibt es inzwischen auch Finanzdienstleister, welche eine Immobilienverrentung anbieten. Der Markt ist in Deutschland hierfür allerdings vergleichsweise klein und auch bei der Immobilienrente gilt: Konkurrenz belegt das Geschäft und sorgt für faire Preise. Hier hegen wir aktuell noch unsere Zweifel. Die bisher gesichteten Angebote waren eher enttäuschend. Das mag damit zusammenhängen, dass bei diese Anbieter eigentliche Zwischenhändler sind, welche selbstveständlich ihren Teil des Gewinns abgreifen wollen.

Zusammenfassung

Wenn im Alter die Rente knapp ist, muss zusätzliches Geld aus dem Vermögen fließen, um den Lebensunterhalt zu finanzieren. Wo das nicht möglich ist, weil der Großteil des Kapitals fest in der eigenen Immobilie gebunden ist, bietet es sich an dieses Betongold in flüssige Mittel zu verwandeln.

Mit einer Immobilienrente ist es möglich zusätzliches Einkommen in Form einer zeitlich begrenzten Rente (Zeitrente, temporäre Rente) oder einer lebenslangen Leibrente zu generieren, ohne dass des wegen ein Auszug aus dem liebgewonnen Eigenheim zwingend notwendig ist.

Über die Höhe der dadurch erzielbaren Rente entscheidet der Markt und die Rahmenbedingungen der Immobilienrente (Eintrittsalter, Einzelrente oder Partnerrente, Mietrecht oder Nutzungsrecht, Zinssatz, Dynamik), Eine generelle Formel gibt es nicht.

Der Verkauf läuft wie bei klassischen Verkäufen, mit dem Unterschied, dass dem Käufer andere Verkaufsbedingungen angeboten werden.

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